解答说明：本题的折现系数有微差，记得方法就行。
年有效毛收入=901220000（1-5%）=20520000元=2052万元
年管理费=20522.5%=51.3万元
年维修费=3000200001.5%=800000元=90万元
年税金=205218%=369.36万元
年保险费=3000200000.2%=120000元=12万元
年运营总成本=51.3+90+369.36+12=522.66
年净收益=2052-522.66=2574.66万元
建筑物的使用年限为60年，而土地使用权的剩余年限为45年，因此房地产的剩余收益期为45年。
2574.66/8%=32183.25 用这个数折算到现在乘以年金现值系数，利率为8% ，期 数为45的折现值为0.96867
这是根据教材132页的题目倒推出来的，因为教材中查不到45年的系数。
房地产评估值=32183.250.96867=31174.95万元
评估单价=31174.95/20000=1.559（万元/平方米）
