解答说明：本题的折现系数有微差，记得方法就行。

年有效毛收入=901220000（1-5%）=20520000元=2052万元

年管理费=20522.5%=51.3万元

年维修费=3000200001.5%=800000元=90万元

年税金=205218%=369.36万元

年保险费=3000200000.2%=120000元=12万元

年运营总成本=51.3+90+369.36+12=522.66

年净收益=2052-522.66=2574.66万元

建筑物的使用年限为60年，而土地使用权的剩余年限为45年，因此房地产的剩余收益期为45年。

2574.66/8%=32183.25  用这个数折算到现在乘以年金现值系数，利率为8% ，期 数为45的折现值为0.96867

这是根据教材132页的题目倒推出来的，因为教材中查不到45年的系数。

房地产评估值=32183.250.96867=31174.95万元

评估单价=31174.95/20000=1.559（万元/平方米）